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2016全国楼市盘点:先扬后抑 租赁市场相对平稳

添加时间:2016-12-06作者:郑州龙发装饰 来源:龙发装饰

2015年330新政以后,在一些列利好政策的刺激下,大量购房需求涌入市场,全国楼市由冷转热,逐步复苏、升温,并一直?#26377;?#21040;了2016年三季度。

先扬后抑 两?#30452;?#21457;引发政策由局部收紧转向全面收紧

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,纵观2016年过去的11个月,全国楼市整体呈现出了先热后冷、先扬后抑的发展趋势。楼市政策基本也是先松后紧,并从局部收紧走向了全面收紧。

政策宽松 一线升温 首?#30452;?#21457;

?#24213;肌?#38477;息、减税、信贷放松等诸多普惠式政策的刺激下,2016年一开始全国重点城市楼市就进入了快速升温?#21050;?#19968;线城市尤甚,即使是?#33322;?#20063;未能暂缓这一趋势。最终,楼市在3月达到高点,?#26412;?#20108;?#22336;?#20132;易当月突破3万套,创下了近三年之最,上海、深圳也是量价齐升,涨势惊人,楼市出现了今年的首次爆发。

一线降温 二线补涨 政策局部收紧

一季度后,前期高热对有效需求的大量消耗使得市场后续开始出?#22336;?#21147;。同时,楼市触顶引发了市场对政府出手调控的担忧,上海、深圳也相继出台了沪?#30424;酢?#28145;六条,政策收紧初现端倪,楼市降温趋势显现。?#26412;?#34429;未出台政策,但环京区域也有所动作,最终,一线城市在二季度开始降温,房价涨幅明显收窄,市场心态也有所冷静。

不过,以厦门、合肥、南京、苏州为代表的部分二线城市则在此期间接过了一线城市的接力棒,楼市升温明显,房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏?#26222;?#19968;趋势,合肥、厦门等地开始酝酿新政,局部收紧了楼市政策。

恐慌蔓延 全国普涨 二?#30452;?#21457;

就在部分城市局部收紧政策之时,市场心态却发生了反复。进入二季度,由于担心政府调控,市场心态原本有所冷静,房价涨幅也在收窄,但是,几个月后,购房者发?#22336;?#20215;上涨的态势并未改变,再加上部分城市地王频出,于是市场心态开始松动,担心房价会继续上涨的人们纷纷再次涌入市场,楼市二次爆发就此形成。及至9月,全国楼市再?#26410;?#39030;,?#26412;?#20108;?#22336;?#20132;易量也在年内第二次突破3万套。除?#26412;?#22806;,其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

分城施策 首轮调控 楼市降温

为稳定楼市、降低热度、平抑房价,十一前后,全国二十余城密集出台楼市调控新政,从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多维度全面收紧了楼市政策,全国楼市在经历18个月?#33041;?#38271;周期后,在政策全面收紧的市场背景下,开始进入新一轮的降温周期。?#26412;?#28145;圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑,房价由涨幅收窄转为回落,调控政策立竿见影。

二轮加码 聚焦货币 降温扩大

经过一个月的调控后,因政策力度不一,部分城市的调控效果并未到达预期。于是,自11月中旬起,深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控,并将调控聚焦在了货币政策之上。由于货币政策相比其它政策更加直接、更加有效,可以预见,未来全国楼市还将进一步降温,除了交易量下滑,还会有更多城市的房价开始下跌。

土地交易、房屋交易市场火热 租赁市场相对平稳

伟业我爱我家集团副总裁胡景?#22836;?#26512;表示:地价、房价相互推动之下,过去的一年半时间里,房地产土拍市场、买卖市场?#20013;?#28779;爆,租赁市场虽有国家“购租并举”战略的支?#37073;?#28909;?#28909;?#24182;未有太大上升,租金涨幅远不及房价,而租金的投资回报率也?#20013;?#19979;降。

高价地频现 多地交易量创新高

从2015年到2016年,全国一二线城市高价地频出,溢价率不断攀升。在高地价的推动下,新房市场整体豪宅化趋势加重,尤其是北上深等一线城市,新建商品住宅越来越高端化,供应结构失调。但在市场大热的带动下,2016年全国豪宅以及新房的交易量都有显著增长,而豪宅交易?#33041;?#22810;也在结构上进一步拉升了新房价格。

二手市场则更为火爆。目前全国一线城市及部分重点二线城市的楼市?#23478;?#32463;进入了存量房时代,?#26412;?#30340;二?#22336;?#20132;易量与新房交易量目前基本维持在2:1到3:1左右。因此,在本轮市场增长周期中,全国多地二?#22336;?#20132;易大增,创历史新高,?#26412;?#26356;是仅用9个月就突破了20万套,超过了2015年全年的交易量。

租金涨幅缩小 租赁区域向郊区移动

相比之下,租赁市场则显得更为平稳。以最典型的?#26412;?#24066;场为例,2016年的交易量、租金价格?#23478;?#26087;循着往年淡旺季的规律在起伏涨跌,完全没?#26032;?#21334;市场的高热。

胡景晖表示:?#29575;?#19978;,近?#25913;甌本?#30340;租金涨幅都不大,始终维持在个位数,?#23545;?#19981;及房价的涨幅。这主要是因为近远郊区的交通配套越来越完善,尤其是地铁。加上丰台、通州、大兴、房山、昌平、顺义等区域城市规划好、建设好,房源越来越多,质量也不差,医疗、教育、生活、娱乐等配套也越来越完善,但租金价格却相对更低。因此,更多的租赁人群开始选择这些区域,并拉低了租金的整体价格。

2016全国楼市盘点 先扬后抑 租赁市场相对平稳

但租金价格的低涨幅也使得租房相对卖房的投资回报?#26102;?#24471;越来?#38477;汀?#20255;业我爱我家集团数据显示,2010年以来,?#26412;?#30340;租金年投资回报率?#20013;?#36208;低,目前已降至不足1.2%。对近期?#26412;?#22303;拍中100%自持当“房东”?#30446;?#21457;商来?#25285;?#22914;此低的租金回报?#24335;?#23545;其前期的经济测算、产品设计,到中期?#33041;?#33829;出租管理,再到后期的?#26102;?#24066;场退出,都将带来巨大挑战。

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